İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması (Parselasyon) Nedir? Haksız Arsa Düzenlemelerine Karşı İptal Davası

İmar planlarının hayata geçirilebilmesi için belediyeler tarafından uygulanan en önemli araçlardan biri, halk arasında “18 uygulaması” olarak bilinen parselasyon işlemleridir. Bu işlemler sonucunda vatandaşın mevcut parseli kapanabilmekte, yeni bir imar parseli oluşturulmakta ve taşınmazın konumu tamamen değişebilmektedir.

Teorik olarak amaç; düzenli şehirleşme, yol, park, yeşil alan ve kamu hizmet alanlarının oluşturulmasıdır. Ancak uygulamada birçok arsa sahibi ve inşaat firması, parselasyon işlemleri nedeniyle ciddi hak kayıpları yaşayabilmektedir.

Özellikle değerli konumdaki arsaların daha düşük değerde bölgelere taşınması, yüksek oranlı DOP kesintileri yapılması veya dağıtım sırasında eşitlik ilkesine uyulmaması nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır.

İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, imar planlarının uygulanabilmesi amacıyla taşınmazların yeniden düzenlenmesine imkan veren bir düzenlemedir.

Bu işlem sonucunda:

• Eski parseller kapanabilir,
• Yeni imar parselleri oluşturulabilir,
• Yol ve park alanları için kesinti yapılabilir,
• Parsel sınırları değiştirilebilir.

Bu nedenle 18 uygulaması, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen en önemli idari işlemlerden biridir.

Parselasyon İşlemi Sonucunda Arsam Neden Yer Değiştiriyor?

Parselasyonun temel amacı, imar planına uygun yapılaşabilir parseller oluşturmaktır.

Bu nedenle düzenleme sonrasında taşınmaz sahipleri çoğu zaman eski yerlerinden farklı bir konumda yeni imar parsellerine sahip olmaktadır.

Ancak burada önemli olan husus, dağıtım işleminin hakkaniyete uygun yapılmasıdır.

İdarenin, vatandaşın yüksek değerdeki taşınmazını düşük değerde bir bölgeye kaydırması veya ekonomik değer açısından ciddi kayıp yaratması hukuki denetime tabi olabilmektedir.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi Nedir?

18. madde uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri de DOP kesintisidir.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı), yol, park, yeşil alan, okul, cami ve diğer kamu hizmet alanlarının oluşturulabilmesi amacıyla taşınmazlardan yapılan kesintiyi ifade eder.

Ancak bu kesintinin:

• Kanuni sınırlar içerisinde olması,
• Eşit uygulanması,
• Gerçek ihtiyaca dayanması,
• Keyfi şekilde belirlenmemesi

gerekmektedir.

Bu şartlara aykırı uygulamalar, DOP kesintisi dava konusu olabilmektedir.

Hangi Durumlarda Parselasyon İşlemi Hukuka Aykırı Sayılabilir?

Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında birçok hukuka aykırılık nedeni kabul edilmektedir.

Örneğin:

• Parseller arasında değer eşitliğinin gözetilmemesi,
• Eski taşınmaza en yakın yerden tahsis yapılmaması,
• Aşırı DOP kesintisi uygulanması,
• İmar planına aykırı dağıtım yapılması,
• Objektif kriterlere uyulmaması,
• Kamu yararı ilkesinin ihlal edilmesi.

Bu tür durumlarda parselasyon işlemi iptal edilebilmektedir.

Danıştay Parselasyon Davalarına Nasıl Yaklaşıyor?

Danıştay’ın uzun yıllardır istikrarlı şekilde vurguladığı temel ilke, düzenleme işlemlerinin eşitlik ve hakkaniyet esaslarına uygun olması gerektiğidir.

Yüksek Mahkeme özellikle:

• Dağıtım adaletinin sağlanmasını,
• Taşınmaz değerlerinin korunmasını,
• DOP hesaplarının hukuka uygun olmasını,
• Parselasyon işlemlerinin teknik ve hukuki gerekçelere dayanmasını

zorunlu görmektedir.

İmar 18 Uygulaması İptal Davası Nasıl Açılır?

Parselasyon işlemleri bir idari işlem niteliğindedir ve İdare Mahkemesinde dava konusu yapılabilir.

Açılacak davada genellikle:

• Parselasyon planının iptali,
• Düzenleme sınırının hukuka aykırılığı,
• DOP hesaplarının yanlışlığı,
• Dağıtım işlemlerindeki eşitsizlikler

ileri sürülmektedir.

Mahkeme çoğu zaman şehir plancısı, harita mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır.

Dava Açma Süresi Kaç Gündür?

Parselasyon işlemleri ve imar uygulamaları için genel dava açma süresi, işlemin öğrenilmesi veya tebliğ edilmesinden itibaren 60 gündür.

Bu süre hak düşürücü sonuçlar doğurabileceğinden, işlemin öğrenilmesinin ardından hızlı hareket edilmesi gerekir.

İnşaat Firmaları Açısından Parselasyon Davalarının Önemi

18 uygulamaları yalnızca bireysel arsa sahiplerini değil, büyük ölçekli proje geliştiren müteahhitleri ve yatırımcıları da doğrudan etkileyebilmektedir.

Hatalı bir parselasyon işlemi:

• İnşaat projelerini geciktirebilir,
• Ruhsat süreçlerini etkileyebilir,
• Kat karşılığı sözleşmelerini riske sokabilir,
• Taşınmaz değerlerinde ciddi değişikliklere yol açabilir.

Bu nedenle teknik ve hukuki incelemenin birlikte yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Konu hakkında ayrıca Gayrimenkul Hukuku, İdare Hukuku, Kamulaştırma Hukuku ve Tapu ve Kadastro İşlemleri sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.