400.000 USD Değerindeki Her Ev Vatandaşlığa Uygun mu?

Hayır. Satış sözleşmesine veya ilana 400.000 USD üzerinde bir bedel yazılması tek başına yeterli değildir. Taşınmazın güncel mevzuatta aranan hukuki niteliği taşıması ve işlemin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamalarına uygun yürütülmesi gerekir.

Hangi Taşınmaz Türleri Kapsama Girebilir?

12 Aralık 2023’te yürürlüğe giren değişiklik sonrasında satın alma yoluyla vatandaşlığa konu yatırım bakımından kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar ile üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazlar yönünden güncel kurallar dikkate alınmalıdır.

Boş Arsa Vatandaşlık İçin Kullanılabilir mi?

Güncel düzenlemedeki “üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmaz” ifadesi nedeniyle yalnızca boş bir arsanın satın alınmasının vatandaşlık yatırımına otomatik olarak uygun olduğu düşünülmemelidir. Arsanın tapu ve fiilî durumu yatırım öncesinde incelenmelidir.

İşyeri Alarak Vatandaşlık Başvurusu Yapılabilir mi?

Vatandaşlık yatırımının mutlaka bir ev olması gerekmez. Hukuki niteliği ve diğer şartları uygun işyeri, ofis veya ticari bağımsız bölüm de somut dosyaya göre vatandaşlık yatırımına konu olabilir. Değerleme, ödeme, satıcı, tapu geçmişi ve üç yıllık satmama yükümlülüğü yine ayrıca incelenir.

Projeden Ev Almak ve Satış Vaadi

Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlerin edinimi mümkün olabileceği gibi, mevzuattaki koşullar sağlandığında noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerinden de vatandaşlık yatırımı gündeme gelebilir. Satış vaadinde kat mülkiyeti/kat irtifakı, bedel ve ödeme şartları ile sözleşmenin tapu siciline üç yıllık taahhütle şerhi gibi özel kurallar vardır. Her “ön satış sözleşmesi” vatandaşlık için yeterli değildir.

Tek Bir Mülk Almak Zorunlu mu?

Yatırım eşiğinin her durumda tek bir bağımsız bölümle karşılanması gerektiği varsayımı doğru değildir. Güncel uygulamanın izin verdiği işlem yapıları içinde birden fazla taşınmazın değerlendirilmesi mümkün olabilir. Ancak işlemlerin birleştirilmesi ve satış/satış vaadi ayrımı teknik kurallara tabidir; işlem öncesinde yapılandırılmalıdır.

Ekspertiz Raporu Neden Kritik?

Satıcıya 400.000 USD veya daha fazla ödenmesi tek başına yeterli değildir. Yetkili değerleme raporu, taşınmazın değerinin resmî sistem içinde belirlenmesi bakımından kritik önemdedir. TKGM, 29 Eylül 2026 tarihinde yabancıların taşınmaz edinimlerinde ve bazı işlemlerde kullanılacak değerleme raporlarına ilişkin güncel usul ve esasları yayımlamıştır. Bu nedenle eski uygulamalara göre hareket edilmemelidir.

Satıcı ve Taşınmazın Geçmişi Neden İncelenir?

Vatandaşlık amaçlı alımda satıcının kimliği ve taşınmazın önceki mülkiyet/işlem geçmişi önemlidir. Güncel TKGM kılavuzunda yabancı kişilerden edinim, belirli şirket bağlantıları ve daha önce vatandaşlık amacıyla kullanılmış taşınmazlar bakımından özel kontroller bulunmaktadır. Sadece mevcut tapu malikine bakılarak karar verilmemelidir.

3 Yıl Satmama Şerhi, DAB ve Banka Ödemesi

Vatandaşlık amacıyla edinilen taşınmazın tapu siciline üç yıl satılmayacağına ilişkin şerh konulur. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimindeki döviz dönüşüm sistemi kapsamında Döviz Alım Belgesi (DAB) temel belgelerden biridir. Vatandaşlık işlemlerinde alıcıdan satıcıya yapılan ödemenin banka kayıtlarıyla izlenebilir olması da önem taşır.

Satın Almadan Önce 10 Noktalı Kontrol

1. Tapu niteliği vatandaşlık şartlarına uygun mu?
2. Kat mülkiyeti/irtifakı var mı; arsa ise üzerinde yapı bulunuyor mu?
3. Yabancı edinimine ilişkin hukuki veya coğrafi engel var mı?
4. Satıcı ve önceki malik geçmişi uygun mu?
5. Taşınmaz daha önce vatandaşlık amacıyla kullanılmış mı?
6. Haciz, ipotek, intifa veya başka takyidat var mı?
7. Güncel değerleme raporu yatırım tutarını destekliyor mu?
8. DAB doğru şekilde planlandı mı?
9. Ödeme banka üzerinden ispatlanabilir mi?
10. Üç yıllık şerh ve vatandaşlık amacı tapuda doğru tesis edilecek mi?

Hukuki Due Diligence Neden Önemlidir?

400.000 USD ve üzerindeki bir yatırımda sorun çıktıktan sonra çözüm aramak, yatırım yapılmadan önce riski tespit etmekten çok daha maliyetli olabilir. Tapu, satıcı, sözleşme, değerleme, DAB ve ödeme zinciri kapora verilmeden ve satış bedeli transfer edilmeden önce incelenmelidir. İlgili sayfalar: Gayrimenkul Hukuku, Vatandaşlık Hukuku, Gayrimenkul Alımı Yoluyla Vatandaşlık İşlemleri.

Sıkça Sorulan Sorular

Güncellik: 30 Eylül 2026. İçerik genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut yatırımda güncel mevzuat ve idari uygulama ayrıca kontrol edilmelidir.